他益信託土地也能享自用住宅地價稅！ 關鍵條件一次看
【M傳媒生活中心／報導】
許多父母為了資產規劃，會將名下的不動產以「他益信託」方式，預先贈與給未成年子女。然而，一個常見的稅務疑問隨之產生：這樣登記在信託契約下的土地，還能適用優惠的「自用住宅用地」地價稅率嗎？彰化縣地方稅務局近期接獲民眾諮詢，明確給出肯定答案，但必須符合一系列嚴格條件。這項釋令源自財政部，為特定型態的他益信託提供了節稅的可能性。
法理基礎：受益人「視同所有權人」的關鍵認定
一般而言，自用住宅用地的優惠稅率（千分之二），是給予土地所有權人為「本人、配偶或直系親屬」所有，且無出租、營業，並設有戶籍的居住用地。當土地進入「他益信託」後，法律上的所有權人會登記為「受託人」，與實際享受利益的「受益人」分離，這使得稅務適用變得複雜。
財政部的關鍵解釋在於，在特定情況下，他益信託的受益人可以被「視同土地所有權人」。這個認定的前提是，該信託必須是「完全他益」且「權利確定」的信託。具體來說，這表示信託利益已全部歸屬於指定的受益人（例如未成年子女），且委託人（父母）在契約中沒有保留隨時變更受益人或終止信託的權利。當符合此核心條件時，稅法上便允許跳過形式上的受託人，直接將符合自用住宅規定的受益人視同所有權人，從而適用優惠稅率。
三大實質條件：居住使用、設籍與財產保全
除了上述信託契約本身的性質要求，這筆信託土地在實際使用上，必須與一般自用住宅毫無二致，並受到契約條款的嚴格保障。以下三大實質條件缺一不可：
首先，在使用目的上，信託契約的條款必須白紙黑字明確記載，該筆信託土地的用途是「供受益人本人、配偶或其直系親屬實際居住使用」，完全不能作為出租、營業或其他非居住用途。這是適用優惠稅率的根本基礎。
其次，在實際居住證明上，受益人本人、配偶或直系親屬必須在該地辦妥戶籍登記。這與一般自用住宅的規定完全相同，是證明「自用」事實的關鍵要件。
最後，在財產處分限制上，信託契約必須明文限制受託人（通常為銀行或信賴的親友）的權力，規定在信託期間「不得處分、設定負擔或出售」該信託財產。此一條款至關重要，它能確保這塊土地在信託期間純粹用於保障受益人的居住權益，而不會因受託人的管理行為而流失，從而符合自用住宅「供本人家庭長期居住」的立法精神。
申請程序與常見誤區提醒
符合上述所有條件的信託土地，並不會自動適用優惠稅率。受益人（或其法定代理人）必須主動向土地所在地的稅捐稽徵機關提出申請，經審核通過後方能適用。申請時需檢附信託契約書影本（特別是載明用途與限制處分的條款）、戶籍證明文件等，供稅務機關審查。
稅務局也提醒民眾幾個常見誤區。最關鍵的一點是，這項優惠僅適用於「他益信託」，且是委託人未保留變更權的完全他益信託。若是「自益信託」（受益人為委託人自己）或委託人可隨時更改受益人的信託，則無法適用此視同規定，仍須回歸以委託人本人是否符合自用住宅條件來判斷。此外，信託關係存續中，若實際使用情形改變（如戶籍遷出、出租），受益人也有義務主動申報改課，否則可能涉及補稅甚至處罰。
總而言之，父母透過嚴謹規劃的他益信託，將不動產贈與給未成年子女，確實有機會在信託期間內繼續享受寶貴的自用住宅地價稅優惠。然而，這一切端賴於一份權利設計明確、用途限制嚴謹的信託契約，以及對稅法要件不折不扣的遵守。民眾進行相關規劃前，強烈建議諮詢專業人士，並可向地方稅務局進一步確認細節，以確保財富傳承與稅務優惠能夠兼得。圖／google map
