房價、生育與國運：一棟買不起的房子，如何壓垮台灣的未來？

【M傳媒房產中心／專題報導】

當一對受過高等教育的雙薪夫妻，必須耗盡兩份薪水、透支未來三十年，才勉強能在都市邊緣換得一處安身立命之所時，我們失去的究竟是什麼？答案是：我們正在預支國家的未來。高房價已不只是經濟數字，而是一場對社會結構、家庭規劃與國家競爭力的全面侵蝕。

「雙貸人生」成新常態：購屋門檻與家庭財務的殘酷現實

購屋對當代年輕人而言，已從「儲蓄累積」的過程，異化為一場「債務疊加」的生存遊戲。根據央行與金管會資料，台灣的「雙貸族」（同時背負房貸與信貸）在五年內激增近四倍，截至2025年7月已突破40萬人。這些家庭平均背負超過740萬元的債務，每月還款直逼4萬元，吞噬其過半所得。

這背後是房價與所得的嚴重脫節。內政部數據顯示，2025年第一季全國房價所得比高達10.24倍，台北市更驚人地達到15.85倍，意味著一個家庭需近16年不吃不喝才能在台北購屋。雖然專家指出，此為中位數統計，並非人人都需購買中位數住宅，但數字本身已赤裸揭示「所得成長遠追不上房價」的結構性困境。一項具體計算更顯殘酷：若要購買總價1,000萬元的房屋，貸款800萬、利率2.5%，月付金即超過3.1萬元。依照銀行核貸標準，貸款人月薪至少需達5.3萬元，這對平均月薪約3.6萬元的20-29歲青年而言，無異於天方夜譚。

被擠壓的生育決策：從「養不起」到「不敢生」

當居住成本成為家庭財務的最大黑洞，最直接、也最深刻的衝擊，便是生育決策的全面推遲與放棄。人口學研究明確指出，住房的可負擔性與生育率存在顯著關聯。

在高房價的現實下，家庭資源配置出現致命排擠：

財務排擠：每月高額房貸擠壓了育兒、教育、醫療等開銷空間。

空間排擠：都會區高單價導致居住空間狹小，不符合養育多孩的家庭需求。

心理排擠：對未來長達二、三十年的財務不確定性，使人對增添人口望而卻步。

這種「居住—生育」的連動危機，正將台灣推向國安層級的風險。少子化不僅是人口數字減少，更意味著未來勞動力萎縮、消費市場縮小、社會扶養比惡化，最終侵蝕經濟成長動能與國家財政健全。

政策十字路口：在「抑制投機」與「支持成家」間尋找新平衡

面對此一複合性危機，政府的住宅政策已從過去單一的「打炒房」思維，逐漸轉向更複雜的「多箭齊發」。然而，當前措施仍面臨嚴峻挑戰：

既有政策的侷限：新青安貸款雖降低首購門檻，但其貸款上限對於雙北等精華區房價助益有限，甚至可能間接推升部分區域房價。社會住宅雖持續推動，但當前佔比僅約1.5%，遠低於OECD國家3%-5%的水準，供給量與覆蓋速度仍難滿足龐大需求。

市場的扭曲與分化：嚴厲的信用管制（如央行第七波選擇性信用管制）雖有效抑制投機，卻也凍結了市場流動性。2025年房市交易量急凍，預估全年買賣移轉棟數僅約26萬棟，創近九年新低。然而，價格並未如預期崩盤，呈現「量縮價僵」的格局，原因在於營建成本高漲、屋主惜售，以及資金集中流向有產業與人口支撐的區域。結果是房市極端分化：核心區房價堅挺，蛋白區與供給過量的重劃區則面臨修正壓力，形成「北穩南弱」、「強者恆強」的兩極化市場。

通向未來的三條路徑：短期紓困、中期改革與長期規劃

要解開高房價與低生育率的連環套，需要超越市場調控的整體性戰略：

短期：精準化居住支援，直接減輕育兒家庭負擔

政策應從「普惠式」補貼轉向「針對性」強化。例如，行政院已推出的「青年婚育租屋協助專案」，將社會住宅保留一定比例給新婚育兒家庭，並加碼租金補貼，即是正確方向。未來可進一步將「生育子女數」與「購屋利息補貼額度」、「社會住宅承租權」或「換屋貸款條件」更緊密掛鉤。

中期：推動結構性改革，讓住宅回歸居住本質

稅制改革：檢討過低的持有稅，提高多屋、非自住住宅的持有成本，抑制囤房投機。

供給改革：除了持續擴大「只租不售」的社會住宅，可重啟並革新「出售型公共住宅」制度，借鑑新加坡組屋模式，設定嚴格的申請資格、漫長的閉鎖期與轉售限制，確保其成為「可負擔的資產」，而非炒作的商品。

市場透明化：強化實價登錄查核，杜絕預售屋炒作，讓價格真實反映供需。

長期：將居住政策納入國家人口與競爭力戰略

必須認知到，「讓人住得起、住得好」與「維持合理生育率」是同一枚硬幣的兩面。政府應制定明確的長期住宅計畫，並將其與產業佈局、區域發展、交通建設及托育公共服務通盤規劃，創造「可負擔的生活圈」。

居住正義是扭轉國運的起點

我們站在一個關鍵的歷史路口。一棟過度金融化、讓年輕世代難以企及的房子，所壓垮的不僅是個人夢想，更是社會的生機與國家的未來。解決高房價問題，不能再頭痛醫頭、腳痛醫腳。它需要一場從價值認知到政策工具的全面革新：我們必須共同選擇，要將房地產視為財富追逐的終點，還是世代繁衍與社會永續的起點。