新青安點燃40%煙火秀，房價修正10%真的夠嗎？自住客戳房價「回檔」真相
【M傳媒房產中心／報導】
一位在2023年親身見證房價如火箭般竄升的自住客，近日分享的親身經歷，如同一面照妖鏡，照出了「新青安房貸」政策對社會帶來的傷害：它本該幫助年輕人點亮成家夢想，卻在瞬間燒出一場將數十萬購屋者捲入其中的價格崩潰。
政策從「助燃劑」變「大火種」
時間回到2023年中。該名自住客正因工作與人生規劃，穿梭在雙北各預售案場。永和預售案開價66萬，民權東路捷運宅單坪89萬，雖已不菲，尚在市場對話的範圍內。然而，就在「新青安房貸」（超高成數、超長年期、超低利率）政策即上路的消息如野火般傳開後，市場發生了戲劇性轉變。短短兩三個月內，永和房價從66萬飆破90萬，漲幅直逼40%。這不是經濟奇蹟，也不是科技大廠遷入，而是一場單純由「政策預期」催生的集體搶購潮。
專家分析，這波暴漲完全脫離了傳統價值成長邏輯，沒有對應的所得提升、沒有瞬間完成的重大建設，更沒有全民財富的倍增。它的核心動力純粹是：「現在不買，明天更貴」的恐慌，加上「不借白不借」的槓桿誘惑。 賣方與建商心領神會，迅速將未來數年的漲幅預期一次性「折現」到當下的價格牌上。換言之，這是一場被「政策預告」點燃的煙火秀，絢爛卻虛幻。
把短期暴利當作新的價格地板
隨著央行緊縮信用、市場熱錢退潮，交易量急凍，市場開始流傳一種看似「理性」的安慰劑說法：「房價已經從高點回檔10%，泡沫擠得差不多了。」
對那位眼睜睜看著房價兩個月暴漲40%的自住客而言，這10%的修正無異於一場數字遊戲。真正的問題是：那憑空而來的40%，憑什麼成為計算跌幅的基準點？ 如果上漲的基礎是非理性的政策預期，那麼所謂的「回檔」，就不該只是從荒謬的高點稍微下滑，而是應回歸到政策干預前的價值水平進行重估。
實務上，這10%的降價，往往發生在供給過量、機能不足的蛋白區或賣方有資金壓力的個案上。在精華地段、有產業支撐的區域，價格依舊紋風不動，甚至微幅上漲。這種「假性回檔」，實則是將政策催生出的暴利，悄悄合法化為市場新的「價格地板」。當初因恐慌而追高的人，如今發現自己站在山腰上，進退維谷；而當初手握資金、提前進場的投機者，即使讓利10%，仍享有驚人的紙上富貴。
公平性侵蝕與世代對立的加劇
新青安的美意，是協助「無殼蝸牛」上車。但諷刺的是，最大的受益者，往往是消息靈通、資金充裕，能夠在第一時間搶進的「已有殼或預備投資者」。他們利用低利槓桿，擴充資產，進一步推高房價。而真正的首購族，尤其是收入普通的年輕家庭，反被這股搶購潮擠得更邊緣。他們面臨的，是一個被政策瞬間拉高、再也回不去的總價門檻。政策原本想縮小的居住落差，在執行後卻可能意外地擴大了資產的鴻溝。當「努力存錢」的速度永遠追不上「政策預期」帶動的房價漲幅，相對剝奪感便成為一個世代共同的創傷記憶。
我們需要什麼樣的房市政策？
這位自住客的故事，與其說是個案，不如說是對當前房市政策邏輯的一記警鐘。它迫使我們思考：一個健康的住宅政策，目標究竟是「拉高交易量與房價」的短期經濟強心針，還是「穩定居住成本、保障世代公平」的長期社會基礎工程？
解方或許不在於房價應該「修正多少百分比」，而在於政策設計必須從根源上與「價格預期」脫鉤。
這意味著：
資源必須極度精準地瞄準真正弱勢的首購自住客，並設有嚴格的排富與防炒條款。供給面必須同步跟上，大規模提供只租不售的社會住宅與平價出售住宅，形成市場的穩定力量。
稅制改革不能再拖，必須讓囤積空屋的成本顯著高於持有自住房，引導空屋釋出。
房價可以漲，但必須是紮實地隨著國民所得與城市價值共同成長。
那位自住客最終選擇離開雙北，移居高雄，與其說是「圓夢」，更像是一種對荒謬市場的「無聲抗議」。她的提問「只修10%就好嗎？」，問的不只是價格，更是在問：我們社會是否願意正視那一場因政策而起的集體財富幻夢，並誠實地清算它留下的後遺症。在數字遊戲之外，居住正義的標準答案，從來都不在百分比裡，而在每個人能否免於恐慌、依自身步調安身立命的可能性之中。
